山东地王+四代宅！“村企”开发商，能玩转青岛豪宅赛道吗？

　　2月14日，青岛崂山王家村035地块规划公示，案名柏悦府。这个项目堪称青岛楼市天花板，毕竟它是山东新晋地王，仅楼面地价就高达39516元/㎡。更炸裂的是，这个地块规划的是第四代住宅！

　　▲王家村柏悦府规划鸟瞰图

　　什么是四代宅？能卖多少钱？富豪会不会买账？这片豪宅扎堆的地段，主导的竟然还是个没啥豪宅经验的村企开发商！

　　1、

　　地王往事：楼面地价3.95万，柏悦府得卖多少钱？

　　青岛崂山王家村地块，去年6月一战成名。中海、海信、海业益佳三家房企厮杀364轮，海业益佳一锤砸出18.87亿，楼面地价直接干到39516元/㎡，溢价率37%，刷新山东地王纪录。当时就有网友大胆预测：这地价都赶上隔壁的房价了，未来新房不得小10万起步？

　　业内人士算了一笔账：拿地成本39516元/㎡，建安、税费、营销、财务成本大概在2万+/㎡，再加上合理利润，这么一算，柏悦府成本价直奔7万。柏悦府号称“第四代豪宅”，得房率领先，再加品牌溢价（如果有的话），卖8万是保守，冲10万也不是梦。

　　▲柏悦府早已动工

　　那么问题来了：这么高端的豪宅项目，海业益佳玩得转吗？村里开发商的名头，能说服土豪掏钱吗？有钱人愿意把数千万的资产交给一个新手开发商吗？青岛的豪宅市场还有多少10万+的购买力吗？

　　2、

　　第四代住宅，真的适合富豪吗？

　　柏悦府号称崂山首个四代宅，先说下南方流行、北方罕见四代宅这个概念，它的核心是：大露台、空中花园、下沉庭院、高得房率……听起来很棒，优点很明显：得房率高、绿化好；但问题也来了——

　　北方天气，露台能用几天？

　　在福建、广东这样的南方城市，四代宅确实受欢迎，毕竟一年四季都能在露台喝茶晒太阳。但到了青岛，冬天，真的不适合在露台上活动。

　　▲柏悦府鸟瞰图

　　高端客户真的需要露台吗？

　　富豪买房，最看重的是什么？地段、品牌、物业、配套、隐私，露台在他们的购房清单里真不是刚需。想要院子，直接买别墅。买大平层，就是为了躲风吹日晒。四代宅设计有点四不像，富人真能买账？如果光靠新概念就能卖贵，那楼市就太简单了。

　　3、

　　富豪收割机，还是四代宅滑铁卢？

　　王家村地块，放在青岛的豪宅地图上，周围一圈都是狠角色：海信海德山庄、天一仁和吾疆、银丰玖玺臺以及金鼎地块，稍远点还有崂山首府、银丰玖玺城、澜樾府（黄金海岸）、鲁信蔚蓝海岸二期等，现在再加个柏悦府，战况会如何？

　　▲王家村的绝版海景

　　村里的开发商，靠谁来撑腰？

　　柏悦府的开发商，青岛海业益佳，听着陌生？这家公司的背景，堪称地产圈“泥石流”。母公司海业集团，主业石油生意，副业曾盖过俩楼盘——仙山花园和仙居花园，听名字像修仙盘，实际是刚需盘，物业水平常年被业主骂上热搜。这回突然转型做豪宅，没豪宅经验，没品牌背书，难道要开发仙居2.0版的柏悦府？

　　而周边的一众豪宅，都是青岛楼市的老炮，产品力和品牌影响力摆在那里。如果柏悦府卖10万+，直接对标海信海德山庄、天一仁和吾疆，甚至卖得更贵，凭什么？

　　海信的动作，暗示了什么？

　　海信地产的动作很有意思，前脚还在抢这块地，后脚就开始招聘“四代宅资深建筑设计师”。

　　海信的动作，暗示了什么？有没有可能，将来海业益佳和海信合作，柏悦府由海信来操盘？当然，另外的可能是，海信下一步自己也要开发四代宅。不管怎么说，王家村柏悦府，注定将是青岛楼市历史上的一个奇葩楼盘！这个项目的命运，可能并不掌握在海业益佳手里。青岛楼市的故事，永远比房子更精彩。

shicai0515
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