新华宜居调查之石景山：配套丰富生活便利

　　新华房产12月3日讯（记者徐朋）11月23日，石景山区苹果园交通枢纽M、N商办用地被华远以35.4亿元成交，这是石景山区今年出让的第二宗地。多年来，相对于火爆的大兴、顺义、丰台等北京楼市热点区域，石景山的楼市也像其土地市场一样表现不温不火，甚至有点冷清。

　　石景山区位于北京西部，自古就是京西历史文化重镇，最东端距天安门14公里。因其所处位置相对优越，业内普遍认为石景山仍具有较大的房价上涨空间。

　　万达商圈 配套资源丰富 生活便利度较高

　　石景山地区路网发达，交通畅捷。区域内主干道包括西长安街、阜石路、莲石路、西五环路、古城大街等，地铁一号线横贯而过。未来，长安街将西延至门头沟新城区，磁悬浮线路S1线、地铁六号线延长线、规划中的R1线均将联接石景山区域。区域公交线路众多，包括728、337、347、354、370、598、389、941、336、318等。石景山配套成熟，万达商圈、苹果园交通枢纽商圈、建设中的长安金融中心商圈等数个大型商圈构成石景山区域的主要商业配套。医疗、教育资源较丰富，并拥有北京射击馆、老山自行车馆等7个奥运比赛、训练场馆。多名居民表示，石景山的生活便利度较高。

　　地铁一号线八宝山站

商业万达广场、喜隆多奥特莱斯、家乐福、沃尔玛山姆会员店、当代商城鼎城店、北京台湾街、华联商场、物美、银河商务大厦、建设中的长安金融中心等等交通西长安街、阜石路、莲石路、西五环路、古城大街；地铁一号线、磁悬浮线路S1线、地铁六号线延长线、规划中的R1线；公交线路包括快速公交4号线、728、337、347、354、370、598、389、941、336、318等医疗清华大学玉泉医院、北京大学首钢医院、石景山医院、朝阳医院西区(石景山)、石景山妇科医院、眼科医院等教育石景山实验幼儿园、石景山实验小学、古城第二小学、北京九中、北方工业大学公园古城公园、八大处公园、首钢工业遗址、灵光寺、法海寺、慈善寺、承恩寺等文体北京射击馆、老山自行车馆等7个奥运比赛、训练场馆，石景山区游乐园、北京国际雕塑园

　　石景山某住宅社区 在售住宅项目较少 商住和写字楼是供应主力

　　相比其他区域，石景山楼市的体量较小。目前石景山区域在售纯住宅项目仅有中海金玺公馆和远洋天著春秋。前者为88-135平米的刚需和改善型项目，均价4.6万元/平米；后者为联排和双拼别墅产品，起价15600万元/套。中海长安雅苑和京汉·东方名苑为区域的自住房和限价房项目，其他大多数项目均为商住公寓和写字楼。

项目名称均价（元/平米）地址物业类型开发商苹果汇起价160万元/套苹果园地铁公寓北京天鸿铭基房地产开发有限公司紫御长安4.2万元/平方米一号线八角游乐园站LOFT新能（北京）国际房地产开发有限公司中海金鑫阁 均价3.8万元/平方米石景山地铁1号线古城站西北400米LOFT中海金石中海金玺公馆均价4.6万元/平方米石景山石景山路地铁1号线古城站西500米普通住宅中海金石远洋天著春秋起价1600 万元/套石景山八大处公园西南800米别墅远洋地产中海长安雅苑 2.7万元/平米石景山石景山路与古城西路十字路口向北约300米自住房中海金石京汉·东方名苑 2.75万元/平米石景山八角第二水泥管厂自住房/限价房京汉置业绿地Air群商中心均价40000元/平方米石景山古城大街一号线古城地铁站向南200米LOFT，写字楼绿地集团景山财富中心最低价23000元/平方米石景山古城西街113号LOFT，写字楼北京华怡房地产开发有限公司绿地环球文化金融城最低40000 元/平方米石景山地铁1号线古城站南200米路西LOFT，写字楼绿地集团金融街(长安)中心均价38000元/平方米石景山西长安街与古城大街交汇处西南角公寓，写字楼北京金石融景房地产开发有限公司

　　石景山目前在售的住宅和商住项目 根据北京市住建委网站整理

　　业内人士对于石景山的区域价值表示了较高的认可。“石景山很多的自然资源是非常好的，但是这些在目前石景山的楼市里并没有体现出来，”远洋天著春秋项目副总经理马能超表示，“一方面原因是石景山楼盘项目太少，没有像丰台，亦庄、通州、大兴这些区域这么多的项目，共同把这个区域的价值烘托起来。未来石景山打造的几个产业支撑区，一个是保险产业园，一个是首钢现在做的新规划的文化创意产业园，一个是未来石景山北部五里佗那边做了一个大的生态的规划，这些规划实施之后，会给石景山的价值提升很多。”

　　某社区的文化活动中心 “石景山所在的西五环区域大致只相当于南北四环至市中心的距离，但这里房价上涨较慢，石景山就是一块价值洼地。”某LOFT项目销售员表示，“前一阵万科刚拍下的门头沟地块楼面价已达到3万多，明年项目建起来要卖6万，现在我们项目才卖不到4万。等将来项目附近的长安金融中心和石景山CRD等逐渐建好和发展起来，石景山区域的价值必会再次明显提升。现在买我们项目正是入手的好时机，等将来再买，付出的代价会比较大。”

2010年至今，石景山区普通住宅+别墅供销存量的年度走势年份新增供应套数新增供应面积(万㎡)成交套数成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)存量套数存量面积(万㎡)2010年244726.3248426.21928450.535937.32011年4234.446707.371908914.083464.372012年4213.413593.9179386.994083.882013年190116.55771.01176941.79223219.422014年7044.329948.082427619.61194215.662015年7429.744874.854110619.92219720.56合计663864.76507151.4121964112.92219720.56

　　数据来源：中原地产市场研究部

2010年至今，石景山区商住公寓供销存量的年度走势年份新增供应套数新增供应面积(万㎡)成交套数成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)存量套数存量面积(万㎡)2010年10786.2711036.582371515.611090.62011年00610.34250200.86480.252012年3162.261500.97280332.722141.542013年00790.57305741.751350.972014年00190.16302020.481160.812015年259016.192101.36357744.87249615.64合计398424.7216229.982631826.28249615.64

　　数据来源：中原地产市场研究部

　　记者查询机构数据获悉，石景山区域二手房成交均价为30402元/平米。据多名居民介绍，部分建设年份不远的房子，比如2006年建的二手房曦景长安现在房价为4万元/平米，而部分首钢的红砖楼价格则刚超过3万元/平米。

　　正在兴建中的商住和写字楼项目 土地供应量较少商办用地“面粉价”接近“面包价”

　　石景山区域土地成交较少，且近三年供地量呈逐年下降趋势。11月23日，石景山区苹果园交通枢纽M、N商办用地以35.4亿元成交，仅为石景山区今年出让的第二宗地。

　　该地块楼面价达到28697元，接近“面包”的价格。亚豪机构市场总监郭毅分析，受制于金融街、中关村板块写字楼供给的持续短缺，京西已是“一房难求”，挤压外溢的办公需求向西部的价格洼地石景山转移，开发企业看到了京西商办市场的潜在需求，加码石景山交通枢纽商务区。

　　据亚豪机构统计，石景山交通枢纽商务区在2010年曾出让3宗C2商业金融用地，楼面价格平均为6648元/平方米。目前，这3宗地块分别开发为苹果汇、中铁建耀中心和通景大厦，而3个项目的整体成交均价为28656元/平方米，利润状况良好。

2013-2015年石景山地块成交情况（根据国土局网站整理）成交日期地块成交价楼面地价拿地企业2015-11-23石景山区苹果园交通枢纽M、N地块354000万元28697元北京市华远置业有限公司和北京上同致远房地产开发有限公司联合体2015-10-27石景山区实兴大街（中关村科技园区石景山园北Ⅰ区）1605-648地块65000万元10323元北京保险产业园投资控股有限责任公司2014-11-2石景山区老古城综合改造项目C等地块二类居住、综合性商业金融服务业及基础教育用地590000万元17618元北京中海金石房地产开发有限公司2014-9-28石景山区刘娘府1604-659等地块（刘娘府综合改造项目A1地块一期）二类居住及商业金融用地491700万元32411元北京德俊置业有限公司和北京奥宸置业有限公司联合体2014-8-20石景山区香山南路28号C2商业金融用地101000万元11099元启迪控股股份有限公司2014-7-17石景山区八角第二水泥管厂1612-034、1612-042地块二类居住、托幼用地（配建"限价商品住房"）158000万元15692元京汉置业集团股份有限公司和东方邦信置业有限公司联合体2013-10-21北京市国际雕塑园地下文化娱乐中心项目用地32200万元4025元北京物美置地房地产开发有限公司2013-7-15石景山区五里坨南宫住宅小区（A、B地块）保障性住房用地、京西商务中心（西区）商业金融用地381201万元10711元金融街控股股份有限公司和北京实兴腾飞置业发展公司联合体2013-7-15石景山区五里坨建设组团02号地B地块保障性住房用地、京西商务中心（东区）商业金融用地330000万元10373元北京建工地产有限责任公司2013-6-27石景山区银河商务区K地块C2商业金融用地143000万元13573元福州泰禾房地产开发有限公司和北京华澜恒泰房地产开发有限公司联合体2013-4-9石景山区鲁谷路C2商业金融用地（原北京市弹簧厂）116500万元21312元新能（北京）国际房地产开发有限公司2013-1-10石景山区老古城综合改造项目D、JB地块二类居住及商业金融项目（配建公共租赁住房）201800万元15093元中海地产集团有限公司

　　首钢厂区号称“十里钢城” 传统重工业区的重生 “一半青山一半城”

　　石景山因服务以首钢为代表的“京西八大厂”而建区发展，过去是传统的重工业区。首钢是石景山的支柱性企业，对经济发展贡献良多，在石景山留下了深刻的印记。附近的居民、首钢老职工李先生告诉记者，“在最初大家认为小康生活就是‘落上楼下，电灯电话’的时代，石景山的很多居民就达到了这种水平，西城、东城等中心城区的大多数居民也是后来才达到这种水平的。”

　　自然的，首钢也同时带来了严重的污染。李先生说，搬迁之前，整个厂区常年冒着黄烟和雾气。首钢搬迁后，区域的空气质量得到较大幅度改善，也使得石景山和北京市更为宜居。根据规划，现在的首钢厂区已成为中国最大的工业遗址，并将改造为创意产业园，走798之路。

　　现在，整个石景山正在迎来一次脱胎换骨式的重生。石景山以首钢搬迁为契机，近年重点发展和建设CRD（Capital Recreation District），即“首都休闲娱乐中心区”，以“一轴（长安街西延线综合发展轴）、一带（永定河绿色生态发展带）、一核（新首钢高端产业综合服务区）、一园（中关村科技园石景山园）、多支点（银河综合商务区、台湾文化创意商务区、西五环现代娱乐区、京西会展商务区、苹果园交通枢纽商务区、天泰旅游休闲区、中国动漫游戏城）”的新空间格局，打造具有更大规模体量、在全市具有影响力的产业功能区。

　　西长安街将从这里延伸至门头沟区 据介绍，位于石景山的八角游乐园也因建设较早，目前正在进行拆除工作，其将来将改造为高科技产业园。

　　2011年，北京市发布了第一号文件《加快西部发展的实施意见》。市政府在五年内向石景山区投入2000亿元资金，打造以文化旅游、创意产业、科技办公、金融核心、对外贸易、交通枢纽为核心的京西经济发展带，使其未来成为可与东部经济带交相辉映的城市一极。

　　石景山旅游资源丰富，以“三山八刹十二景”较为知名。全区山地面积占23%，城市绿化覆盖率为48.56%，人均绿地面积达到73平方米，居北京市城区首位，是北京市城区中山林资源最丰富、绿化覆盖率最高、人均拥有公共绿地最多的新城区，享有“一半青山一半城”的美誉，自古以来就是人们旅游休闲的风水宝地。

　　石景山文化底蕴深厚，文化古迹众多。八大处、灵光寺、法海寺、慈善寺、承恩寺等均为重点宗教文化胜地。

　　新华宜居调查之门头沟宜居指数如下：（满分十星）

　　综合宜居指数：★★★★★★★

　　区域规划指数 ★★★★★★★

　　区域环境指数 ★★★★★★★★

　　区域房价指数 ★★★★★

　　区域发展潜力指数★★★★★★★

　　社区生活便利指数 ★★★★★★★★

　　区域交通指数 ★★★★★★★★

　　区域商业配套指数 ★★★★★★★★

　　区域医疗教育配套指数 ★★★★★