丁彦皓（可信财商）：湖州南太湖新区房地产的投资逻辑与价值分析

　　湖州南太湖新区房地产的投资逻辑与价值分析

　　文\丁彦皓-可信财商

　　一、喜欢湖州初期是因为对吴越的历史超级有好感

　　我在高校待了十二年，从本科混到博士后，那时候赖在大学不走的关键就是想多读几年书，当时最喜欢读春秋战国史，尤其对吴越争霸那段历史最感兴趣，阖闾、伍子胥、勾践、夫差、范蠡、文种以及西施的经历都属于历史的经典

　　尤其我对伍子胥更有好感，也为其性格导致的结局异常悲哀，其实，我很多性格和伍子胥极其相似，基于此，一直在防范重蹈伍子胥人生的悲剧

　　勾践，变态、隐忍，报复心极强，以致性格扭曲，但是其变态的性格与独特的人生经历也终结了春秋，开启了战国时代

　　夫差是个天真的理想主义者，也有很多不得以，表面看更多是野心过于庞大，而实力不济，其实，夫差最大的问题是以春秋时代国与国的相处之道来应对已经到来的战国时代，最后不但娘们唧唧的，更是注定了吴国与其本人的历史悲剧

　　大智慧非范蠡模数，此人堪称大才，绝对具有推动历史发展的智慧，每次想到范蠡敢忽悠勾践以尝夫差的粪便来获取夫差对勾践的认可与谅解就潜意识觉得此人不但牛逼透顶，而且变态到无法言表，都是人物

　　最经典的是范蠡扔下一句“蜚鸟尽，良弓藏；狡兔死，走狗烹” 就全身而退，但相对文种就显得智慧不足，最后被勾践赐死

　　西施是最近几百年文学作品塑造的一个悲惨人物，至于历史上有没有此人不得而知，但在那个时代女性的社会地位低下，通常命运都被男人掌控，出现悲剧也算常态

　　吴越史读的多了就对太湖有了好感，主要是对公元前484年，吴王夫差赐剑令伍子胥自尽，死后尸体被投入太湖，也有人说沉到了钱塘江那段历史更有感觉

　　严格意义来讲，伍子胥是个堂堂正正的英雄，更是个有仇必报的爷们，其父伍奢因直谏被楚平王所杀，后伍子胥带领吴国军队攻进楚国都城郢都，掘开楚平王的坟墓，挖出尸体，抽打了三百鞭才罢休，读这段历史时我20多岁，血气方刚，自然能够产生共鸣

　　时不时去太湖，总是仙气飘飘，好感十足，喜欢至极

　　对我这类几百年地主的子孙而言，基因决定在任何地方都会“求田问舍”，骨子里对房子和土地天然就有好感，后来博士的研究方向又是房地产经济学，自然在任何地方只要喜欢就琢磨着买房，这已是人尽皆知的秘密

　　太湖也自然不例外，且多年前就已成为我人生的既定目标，毫无妥协的可能

　　本来选择苏州和无锡，但是一直没找到好的项目，主要是投资获利的空间不大，最后溜达到湖州，这个多年来不被人注意的城市的房产投资价值才被我发现

　　二、错过工业化时代与经济发展滞后自然也就衍生出生态的原始化，青山绿水、小桥流水、天人合一已成为湖州的新名片

　　其实，以前在我的潜意识中，对湖州的认识更多是历史，不是现实，上大学时我在浙江待过四年，但那时候对湖州极其漠视，没有多少特别的记忆

　　事实湖州错过了过去几十年的工业化时代，但也因此成就了其青山绿水的生态优势

　　湖州这座城市具有3000多年历史，文人骚客遍地，恰恰我也最好这一口，极易引起共鸣

　　小时候没少读张志和的《渔歌子*西塞山前白鹭飞》，成年后，又喜欢喝茶，茶圣陆羽的《茶经》就是出自湖州，自然好感十足

　　其实，我对湖州印象最深的还是太平天国，在太平天国闹腾的那12年中，硬是将湖州这快富庶之地践踏为人间炼狱，浙北大地，尤其湖州从此寂静无声,一派凄凉景象，据统计湖州98.6%的人死于太平天国闹腾的那12年中

　　湖州自此一蹶不振，一直延续至今

　　曾经的湖州是与苏州并称“苏湖熟，天下足”，即苏州府、常州府、松江府、湖州府等太湖附近州府一带的丰收，足可供养天下

　　但是最近40多年，上海、苏州、杭州、无锡、合肥、南京以及常州都有了长足的发展，唯独湖州在经济领域的建树远不及周边各大城市，一度被世人所忽视

　　万事万物总是辩证的存在，错过工业化时代与经济发展滞后自然也就衍生出生态的原始化，青山绿水、小桥流水、天人合一已成为湖州的新名片

　　2005年，领导响应科学发展观，在湖州安吉余村提出著名的“两山理论”，即“青山绿水就是金山银山”，自此生态环保成了中国经济与社会发展的底线，是任何团体和个人绝对不能触碰的底线

　　“两山理论”能让我们万世子孙健康福安，利在千秋，为此我还特意去过一次安吉余村...

　　确实，我们每天的所有努力无非就是想把日子过好，基于环境污染的经济成就再大，也不需要，命都没了，钱还有啥意义

　　“钱要多，家人更要健康”这是所有人追求的终极目标，“两山理论”就是在这一大背景下对中国经济发展的重新定位，彪炳史册，享誉万世

　　三、历史也到了湖州大爆发的时代，但前提是必须坚持生态与智能，基于此在全力发展生态的基础上，领导又两次提出“一定要把南太湖建设好”

　　随着收入的上涨，我也逐步进入财富阶层，消费的观念也顺势改变，厌倦了市中心的拥挤，更倾向于住在青山绿水的生态豪宅区，好山好水，多活几年

　　生态与经济两手都要抓，在全力发展生态的基础上，领导又两次提出“一定要把南太湖建设好”，尤其几乎每两年亲自实地考察，检查作业，督促当地政府全力以赴，操碎了心

　　确实，领导对湖州的定位与督促是基于经济发展与历史演变的基本规律

　　基于经济的视角，发展是湖州的基本权利，务必要搞好，绝对不能拖，历史也到了湖州大爆发的时代，但是前提必须坚持生态与智能

　　在这一背景下，最近几年湖州以肉眼可见的速度在持续崛起，大幅缩小与周边各发达城市的距离，无形中成了上海、杭州、南京、合肥、无锡以及苏州的中心与交通枢纽

　　其实，湖州大爆发是历史的必然选择，目前浙江高附加值产业开始向北迁移，江苏经济向南聚集，上海以西、无锡以东、苏州以南以及杭州以北这块地注定会成为未来500年世界的中心

　　物理空间恒定、住房是生活必需品以及随着收入的上升必然提升居住标准的现实决定核心地区的高品质住宅永远是稀缺品

　　新能源、人工智能、集成电路以及生物医药等高附加值产业的聚集必然会提升社会的收入，支撑高品质房产的价格

　　全国，乃至全世界人口都开始向长三角聚集，2024年浙江人口净流入全国第一，高达55.68万年轻人选择在浙江就业与定居，江苏人口净流入第二位，高达34.35万人

　　尤其目前我国尚未大规模放开国际精英加盟中国国籍的政策，导致净流入长三角的人口主要是国内的人口迁徙，但是中国的发展必须借助全人类的智慧，吸纳全球精英为中国的发展添砖增瓦已是历史的必然，只是时间问题，应该很快会有政策出台，事实全球精英也想搭中国发展的快车

　　由此得知，在未来很长一段时间，长三角都会基于人口的大幅净流入，增加购房需求，能抢一块是一块，尤其目前处于历史最低位，怎么买都是赚

　　四、湖州作为长三角的中心城市，只有大规模的发展交通，降低物流成本，各城市的产业、人才、资本与资源才会循着低成本的路径流向湖州，形成增量，推高房价

　　随着城际高铁、无人驾驶与低空飞行的普及，城市的物理空间被大幅压缩，交通成本与时间越来越低，自然财富阶层会追求有山有水的绿色生态区居住，而非一定要挤在市中心，事实目前湖州的顶级豪宅都被长三角的财富阶层给买走了

　　湖州夹在杭州、苏州、无锡，甚至南京、合肥以及上海的最中心，天然是交通枢纽，因此湖州也提出“轨道上湖州”的战略定位

　　最近几年，湖州同时开建十几条高铁、城际铁路、高速公路以及轻轨，太湖隧道也已提上日程，“要致富，先修路”，这是经济发展的前提

　　湖州作为长三角的中心城市，只有大规模的发展交通，降低物流成本，各城市的产业、人才、资本与资源才会循着低成本的路径流向湖州，形成增量，推高房价

　　另外，这一轮房地产回调几乎对湖州的房地产市场实施了重新洗牌，所有的开发商都处于崩盘的边缘，为了输血、活命都在打折甩卖，其实，这恰恰是个“打劫”的超级机会，妥妥的白菜价，具有极大的低价套利空间

　　理论上，目前湖州购房首付只需15%，但是开发商会垫部分首付，买房只需5万块钱的首付款，利率3.0%，在即将来临的全球史上最大规模的恶性通胀和资产泡沫背景下，现在高杠杆买房几乎是“抢银行”，这才是妥妥的国家发钱，而非对股市不切实际的幻想

　　当然必须拘泥于长三角与珠三角，在我看来，上海以西、无锡以东，苏州以南以及杭州以北这块地就是黄金铺成的，能抢一块算一块

　　五、发展空间无限，但成本又极低的现实决定南太湖开发区已经不是湖州人的新区，而是整个长三角优质资源的涌入地，自然能够提升该地房产的基本面

　　自2016年以来，领导两次提到“一定要把南太湖建设好”，且每两年亲临湖州督促检查导致浙江省委与湖州市委异常认真，持续向南太湖开发区导入存量资源与培育增量资源

　　在领导的指导、督促以及市场的演变下，湖州大兴土木、产业兴旺、极速发展，GDP增长率处于长三角的前列，同时修建四条轻轨与一条城际高铁，南太湖开发区大有一幅陆家嘴之势

　　发展空间无限，但成本又极低的现实决定南太湖开发区已经不是湖州人的新区，而是整个长三角优质资源的涌入地，自然能够提升该地房产的基本面

　　湖杭高速与沪苏湖高铁已开通，彻底打通了湖州直达上海与杭州的通道，通苏沪城际高铁正在修建，太湖通道已提上日程

　　城际高铁、无人驾驶与低空飞行的大面积普及必然颠覆已有的房地产模式，将城市的物理空间无限放大，且极其便捷与低成本的资源流动，最终导致上海、苏州、无锡与杭州的产业、资源、资本与人才会持续涌向价值洼地湖州

　　理论上湖州会迎来新一轮的发展，基本面持续提升，具有极佳的投资价值

　　产业、资本与人才是由高房价地区逐步向低房价地区迁移的，事实目前上海、杭州的房价严重高企，导致企业与社会背负极高的运行成本，也突破了太多的人靠努力改变命运的上限

　　六、中央大力支持与长三角经济红利的持续外溢，必然会推动湖州的发展，湖州的高品质生态与住房将会成为财富阶层的首选

　　目前长三角的经济已经妥妥的进入发达国家行列，人类努力的终极目标就是“为了活得更好、更久”

　　在满足住房的基本需求之后，财富阶层必然追求生态、智慧产业支撑的高品质住宿，湖州有山有水的自然环境与高科技支撑的智慧型基础设施必然会成为下一轮财富阶层所追求的生活方式

　　事实目前湖州的顶级豪宅已经被周边的财富阶层囊入怀中，投资一定要跟着有钱人的步伐

　　喜欢就买房，表面看是情怀，其实更多是为了赚钱，事实第四轮房地产行情已经到来，但这一次是以全国的房产崩盘为代价支撑长三角与珠三角少数地区的房价上涨，获益者仅仅是极少数人

　　中央大力支持与长三角经济红利的持续外溢，必然会推动湖州的发展，湖州的高品质生态与住房将会成为财富阶层的首选

　　目前房价白菜价的现实，叠加这一轮房地产上行周期，怎么都赚钱，毕竟就是一万多块钱一平米，在目前全球集体货币宽松的共振效应下，房价被严重低估，怎么都赚钱，并且是动辄上百万的收益

　　基于此，最近就买了两套住房和两个车位，好的住房一定是契合人性本能的喜好，谁都想过好日子，住好房子

　　房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年

　　只需10万首付，就可以让子女在湖州获得一席之地，直接决定家族的未来

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　　作者简介：

　　丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教

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